Артем Цогоев | Недвижимость

💜 На канале SimpleEstate вышел важный пост о реализовавшихся рисков покупки некоторых объектов готового арендного бизнеса, приобретенного непрофессиональными инвесторами в регионах и вдалеке от Москвы. 🚩 Реализуются риски, о которых неоднократно предупреждались читатели канала - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью. 🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость. 💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть (в том числе дискаунтеры), на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках. 🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков: 🔥 Юридические 🔥 Финансовые 🔥 Технические 🔥 Специальные (градостроительные) 📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды. ⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости. 🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет). 🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.

Ноттинг-Хилл (Лондон) в 50-е годы ХХ века

☝️Его фамилия стала термином и попала в Оксфордский словарь английского языка. «Рахманизм» - эксплуатация и запугивание арендаторов бессовестным домовладельцем. 🏛️ Питер Рахман, уроженец польского Львова. Во время войны он попал в немецкий лагерь, сбежал оттуда, но был сослан в ГУЛАГ. Был мобилизован в польскую армию, воевал, окончил войну в Италии. Ветеран, фронтовик, в сорок шестом году он приехал в Лондонщ нищим беженцем без гражданства. 💡Работал на фанерной фабрике за гроши. Знакомая путана подсказала Рахману бизнес-идею: он арендовал квартиры в среднем по пять фунтов, а пересдавал эскортницам по пятнадцать. Так Рахман занялся недвижимостью. 🏚️Судьбоносной стала встреча Рахмана с лондонским дельцом Джорджем Синклером. Синклер скупал стрессовые активы - дома, от которых избавлялись тогда церковь и аристократы. С помощью хитрых манипуляций с ипотекой Синклер получал от кредиторов сто процентов стоимости по завышенной оценке. Он был готов бесплатно отдавать эту недвижимость хоть чёрту лысому, чтобы снять с себя обязательства по ипотеке. ✅ И вот тут появлялся Рахман, который забирал у Синклера десятки домов, не вкладывая ни фунта. К концу пятьдесят шестого у Рахмана было тридцать домов в Ноттинг-Хилле. Он сдавал их иммигрантам с Карибских островов и путанам. 👉Но был нюанс. Каждый дом Рахмана был заложен под завязку. Почти всю аренду Рахман сразу отправлял на погашение кредитов. 💷 А потом Рахман решил повторить трюк Синклера с ипотекой: рефинансировал кредиты. Его дома были заложены в сумме за четырнадцать тысяч фунтов. Он перезаложил их за сорок две, а разницу положил себе в карман. 🏴‍☠️ Социалисты испортили Рахману жизнь. По законам того времени арендатор мог пожаловаться в специальную комиссию, которая легко снижала квартплату, если считала её завышенной. А после ее решения выселять арендатора было запрещено. Социалисты агитировали арендаторов подавать жалобы на Рахмана и им снижали аренду - иногда вдвое. ⚰️Модель Рахмана, при которой «аренда платила ипотеку», перестала сходиться. Это стало тяжёлым ударом. В шестьдесят втором году Рахман умер от инфаркта в сорок два года. 👯‍♀️Через семь месяцев грянул секс-скандал со шпионским следом - дело Профьюмо. Рахман оказался косвенно замешан через одну из своих любовниц. Газетчики начали искажать его бизнес и придумали термин «рахманизм», означавший притеснение арендаторов жилья арендодателем. Хотя бывшие арендаторы утверждали, что Рахман был с ними честен. ❗Выводы: аренда может платить ипотеку, но снижение поступлений от арендаторов смертельно опасно для такой модели.